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MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

VALORAÇÃO DE IMPACTOS AMBIENTAIS

Entenda que tipo de documentação é solicitada em uma venda de imóvel já financiado

Seu cliente quer vender o imóvel, mas ele ainda está pagando o financiamento. Você já passou por uma situação dessa?

Caso esse imóvel esteja em um financiamento através da Caixa, são necessários alguns documentos específicos.

A documentação exigida na venda de um imóvel financiado pela Caixa pode ser diferente em alguns casos, como venda de pessoa física e venda de pessoa jurídica, além de um dos fatores determinantes para a venda por pessoa física, o estado civil do vendedor.

Pessoa Física – Solteiros

– Proponente: Ficha Cadastro PF, Registro de Identidade, CPF e Certidão Conjunta Negativa ou positiva com efeito de negativa de débitos relativa a tributos federais e dívida ativa da união, essa última deve ser emitida através do site da receita federal.

– Vendedor/Proprietário do Imóvel: Opção de Compra e Venda – Vendedor Pessoa Física, Registro de Identidade, CPF, Certidão Conjunta Negativa ou positiva com efeito de negativa de débitos relativa a tributos federais e dívida ativa da união e Certidão de Nascimento.

– Imóvel: Certidão atualizada de inteiro teor de matrícula contendo registro atual e ações reais e pessoas reipersecutórias, IPTU e Comprovante de recolhimento do Foro e Laudêmio, se imóvel sob efeito enfitêutico.

Pessoa Física – Casados em comunhão parcial de bens

Nesse caso, a mudança deve ser apenas na certidão de nascimento para a certidão de casamento. Todo o restante da documentação permanece a mesma.

Pessoa Física – Casados em comunhão total de bens

Para os casados em comunhão total de bens, a lista permanece a mesma, porém é exigido ainda apresentação do pacto antenupcial.

Pessoa Física – Separados ou divorciados

Em caso de separação, a documentação é idêntica, porém a certidão de casamento deve obrigatoriamente conter a averbação da separação ou do divórcio.

Pessoa Física – Viúvos

A única alteração na documentação é em relação a certidão de casamento. Nesse caso, o vendedor poderá optar por apresentar a certidão de casamento com o óbito averbado ou a certidão original acompanhada da certidão de óbito do cônjuge.

Outros tipos de documentação podem ser solicitados pela agência. Essa solicitação é opcional e pode ocorrer devido a alguma lei ou exigências regionais, além das características específicas do financiamento em questão.

Pessoa Jurídica – Sociedade Anônima (S.A)

– Proponente: Ficha Cadastro PF, Registro de Identidade, CPF e Certidão Conjunta Negativa ou positiva com efeito de negativa de débitos relativa a tributos federais e dívida ativa da união, essa última deve ser emitida através do site da receita federal.

– Vendedor/Proprietário do Imóvel: Estatuto Social e ata de eleição da diretoria publicada no D.O.U, Certidão Simplificado da Junta Comercial, Documentos pessoais dos sócios / dirigentes (RG/CPF/Endereço), CNPJ, CRF, Certidão Conjunta Negativa ou positiva com efeito de negativa de débitos relativa a tributos federais e dívida ativa da união, além da Opção de Compra e Venda – Vendedor Pessoa Jurídica.

– Imóvel: Certidão atualizada de inteiro teor de matrícula contendo registro atual e ações reais e pessoas reipersecutórias, IPTU e Comprovante de recolhimento do Foro e Laudêmio, se imóvel sob efeito enfitêutico.

Pessoa Jurídica – Limitada (LTDA)

As alterações são apenas nos documentos do vendedor do imóvel: no lugar do estatuto social e da ata, deve ser apresentado o Contrato Social e alteração ou Contrato Social Consolidado

Pessoa Jurídica – Firma Individual (F.I.)

No lugar do estatuto social ou do contrato social, deve ser apresentado o Documento de constituição de Firma Individual. As demais documentações permanecem a mesma.

Em cada um desses casos, se a venda for realizada através de procuração, deve ainda ser apresentados RG do procurador e a procuração conforme o modelo especificado no site da Caixa.

Aliás, todos os documentos solicitados possuem modelos específicos que podem ser consultados no site da Caixa Econômica Federal.

Já para os compradores será exigido outra listagem de documentação. Para saber quais são os documentos, a Caixa verifica dados como o estado civil desse comprador, o tipo de renda que o mesmo possui, se haverá a utilização do FGTS (nesse caso é solicitado a planta baixa do imóvel, por exemplo) e forma de pagamento.

Decorar um apartamento pequeno não é uma tarefa fácil

Veja algumas dicas você pode ter a decoração perfeita e transforma-lo em um imóvel de alto padrão.

Nos últimos anos os apartamentos são entregues com metragens cada vez menores. Grandes cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Paris e New York entregaram imóveis 28% menores.

Um dos motivos para essa transformação é o estilo de vida ter mudado. É cada vez mais comum vermos famílias menores, com um ou no máximo dois filhos, ou até mesmo filhos que saem da casa dos pais, no interior, para estudar ou trabalhar nessas grandes cidades. Eles acabam morando sozinhos ou dividindo apartamentos menores com amigos.

No entanto, engana-se quem acha que esse público não se preocupa com luxo e conforto. A atual juventude está sempre atrás de requinte e é possível ter esse requisito em apartamentos pequenos.

Na hora de compor uma decoração para imóveis de alto padrão, é importante combinar um design arrojado, moderno e tecnológico com o auxilio de profissionais da área. Pense em uma casa inteligente e sustentável, utilize materiais de qualidade, itens de decoração exclusivos e feitos sob medida para o local e tenha um planejamento de cada cômodo. Para te ajudar listamos a seguir outras dicas que te ajudarão na hora de transformar o seu imóvel:

CoresEscolha bem as cores de cada ambiente, mas sempre aposte em tons neutros. As cores neutras tornam o ambiente mais elegante e podem remeter a várias sensações, como:

Branco: neutralidade, limpeza, claridade, frieza, paz, simplicidade e união;
Preto: elegância, solidez, poder, modernidade, sofisticação, formalidade e mistério;
Cinza: elegância, respeito, reverência, tecnologia e sutileza.

IluminaçãoA iluminação do ambiente faz toda a diferença no resultado de uma decoração de luxo em qualquer ambiente. Aposte em spots localizado na sala e transforme um canto do local em uma mini biblioteca. Posicione uma bela poltrona, coloque luzes diretas e indiretas que o efeito dessa mistura é sofisticado e cria um ambiente aconchegante e plural.

Uma boa dica é apostar ainda em um bom lustre na sala e deixar espaços para flores. Uma decoração em um ambiente luxuoso sempre possui vasos com flores enfeitando o ambiente.

Outro bom exemplo é ter tipos de luzes diferentes para ambientes internos e externos. Cozinha e varanda devem utilizar luz branca e muito forte, enquanto no quarto e na sala o correto é escolher luzes com tons mais amarelados e menos intensos, o que proporciona um clima mais aconchegante.

ObjetosQualquer decoração de luxo pede uma peça mais expressiva. Em cada cômodo é preciso criar um ponto de atenção através de uma peça mais requintada e o item nem precisa ser tão caro, basta ser original e ter uma identidade fora do comum.

Aposte em quadros, obras de arte moderna, estátuas mitológicas ou mais refinadas e coloque essa peça em um local de destaque no ambiente.
Escolha móveis claros e, se quiser, utilize espelho em boa parte do ambiente. Além de dar a impressão de um local maior, paredes espelhadas, lustres e móveis sofisticados criam a decoração de alto padrão perfeita.

CozinhaNa cozinha crie um ambiente aconchegante com muitos aparelhos tecnológicos e que facilitem a vida de quem mora no local. Uma boa dica para ter uma cozinha um pouco mais luxuosa é colocar uma adega. O projeto pode ser executado de forma bem simples e em madeira ou vidro, tornando o detalhe mais sofisticado.

AcabamentoÉ importante entender que o luxo não está presente na extravagância ou no exagero, mas sim na simplicidade dos detalhes. Menos é mais.

Para o acabamento desse apartamento use materiais de alto custo, como mármore, porcelanato, granito, madeira nobre e etc. Esses materiais devem estar presentes desde a maçaneta da porta até o detalhe da parede e das janelas. Tudo no ambiente deve remeter a um imóvel de alto padrão, inclusive pé direito e outros detalhes arquitetônicos. O acabamento define o padrão do imóvel.

TecnologiaComo citamos no início, um imóvel de luxo tem que ter tecnologia. Aliás, um imóvel de luxo não existe sem tecnologia. Invista em controles de luzes e persianas, banheira inteligente – que se enchem até o limite permitido com água na temperatura ideal – coloque tecnologia no chuveiro e senha de segurança na porta de entrada. Um apartamento de alto padrão tem que ter esses itens ou no mínimo condições para instalação desses elementos.

Como mostramos, não é tão complicado decorar um imóvel de alto padrão de maneira elegante. Pequenos itens podem valorizar o ambiente e trazer um design mais sofisticado para dentro do seu lar. Apenas tome cuidado com os exageros, lembre-se que mesmo em imóveis sofisticados, a lei sempre será do “menos é mais”.

Veja alguns erros que cometemos na hora de colocar as coisas em ordem.

Por mais organizados que pensamos ser podemos melhorar.

A organização tem o objetivo de tornar as coisas funcionais e práticas, para que sua vida seja mais fácil e o seu tempo livre seja melhor aproveitado. Mas, você sabe se organizar de verdade? Se você hesitou para responder, possivelmente é alguém que primeiramente, confunde organizar com arrumar e comete vários errinhos que tornam a bagunça sua inimiga número 1 dentro de casa.

Ser organizado exige, antes de qualquer coisa, algum planejamento. Planejar-se evita o estresse com móveis que não são muito funcionais e que, ao invés de ajudar, apenas ocupam espaço na sua casa ou apartamento. Móveis e acessórios de decoração não funcionais servem apenas para tornar as coisas mais difíceis, pois estão enganando no ambiente sem função nenhuma. No caso de casas e apartamentos pequenos, esse tipo de item atrapalha ainda mais, pois tudo que entra de novo deve ser calculado com antecedência para não sobrecarregar o ambiente.

Dica 1: o desapego é um grande aliado na organização, use sem medo!

Para começar, vamos aproveitar o gancho de coisas novas dentro de casa para falar sobre desapego. Lembrete importante: para que coisas novas entrem, outras sem uso ou velhas devem sair para dar lugar à elas. Desapegue de todas as peças de roupa que você comprou por impulso e nunca mais vestiu, calçados que estão sem uso ou coisas muito velhas e gastas que estão apenas ocupando espaço. Se você já é alguém que pratica o desapego sempre que sente necessidade, parabéns! Você está evitando o acúmulo de peças e tornando as escolhas para o look do dia mais simples.

Dica 2: deixar as peças de uma estação que já acabou abarrotando o guarda-roupas

Ainda sobre guarda-roupas, uma dica simples, porém muito útil, é a remoção das peças que estão fora da estação da parte principal do seu. Armazene em embalagens plásticas as peças sem uso nessa estação e guarde para realizar a migração delas para o armário quando a estação antiga voltar. O importante aqui é deixar fora do caminho tudo o que possa transformar a sua organização em uma simples arrumação.

Dica 3: tenha um espaço adequado para coisas que você usa com pouca frequência

Malas e itens de viagens como guarda sol de praia, cooler de bebida, caixas térmicas ou itens esportivos para épocas específicas do ano devem ter um espaço reservado na sua casa para não tomar o canto de outros itens mais importante no dia a dia. Se você tem uma área externa coberta ou até mesmo um armário, sótão ou quartinho, reserve para esse tipo de material e tire de lá apenas quando voltar a ser necessidade.

Dica 4: devolva as coisas para os seus lugares de origem

Dica óbvia, porém, precisamos ter sempre alguém pegando no nosso pé para que seja feito. É simples: se você tirou um item de um lugar, após o uso, devolva-o para o lugar de onde você pegou. Isso te ajudará a manter a organização em dia e poupará estresse quando você tiver que recolher coisas pela casa que não guardou por pura preguiça. Pense sempre no você do futuro usando o tempo livre para recolher a bagunça que fez.

Dica 5: tenha apenas o que a sua casa suporta e não sobrecarregue os ambientes

Como já falamos antes, organização tem a ver com planejamento e isso deve ser utilizado sempre que você pensar em comprar algo novo. Planeje-se e veja se o que você deseja é realmente útil ou cabe em casa. Se a resposta para ao menos um desses questionamentos for não, repense a compra. Evite comprar coisas que você não terá onde colocar depois. Menos é mais!

Dica 6: papéis acumulados são uma dor de cabeça

Documentos, faturas impressas, jornais, revista, comprovantes de compra, recibos, entre outros. Os papéis se multiplicam com facilidade e também são inimigos de uma organização que precisa estar em dia. Não deixe acumular contas pagas dentro das suas gavetas. O ideal é que você se desfaça de tudo que tenha mais de seis meses. Uma outra alternativa sustentável e prática é migrar suas faturas para uma fatura digital e receber a cópia apenas por e-mail.

Agora que você já sabe quais errinhos comete na hora de se organizar, repense suas estratégias de arrumação e torna sua vida mais fácil.

Confira uma lista completa com vários aplicativos essenciais para o corretor de imóveis

Trabalhar no mercado imobiliário exige atenção redobrada, se você é corretor de imóveis deve aproveitar a tendência da tecnologia a seu favor e conhecer alguns aplicativos essenciais para essa atividade.

Acompanhe a lista com aplicativos inovadores e baixe agora os que ainda não tem.

1. WhatsApp – Mantenha contato
O primeiro app da nossa lista dispensa apresentações, mas ainda existem corretores que não descobriram o poder que ele tem para o negócio.

Use o WhatsApp como meio de comunicação com o cliente, podendo trocar fotos, áudios, documentos e textos instantaneamente. Outra vantagem é a utilização do aplicativo para ligações de áudio ou vídeo, além da possibilidade de compartilhar a localização de um imóvel para que o cliente o encontre rapidamente na eminência de uma visita.

2. Vignature – Documentação
O Vignature permite assinaturas em documentos PDF através do celular ou de um tablet. Isso pode facilitar para quem precisa enviar propostas para os clientes a qualquer hora do dia.

3. HootSuite – Monitorar redes sociais
Todo mundo sabe que estar presente nas redes sociais pode fazer a diferença em qualquer tipo de negócio. Mas para os corretores de imóveis isso é fundamental.

Através do HootSuite é possível monitorar todos os seus perfis em redes sociais. Isso gera atividade em todas as mídias e te mantém sempre na lembrança de quem pesquisa e navega nas redes buscando informações do mercado imobiliário.

4. BombBomb – Criação de vídeos
O BombBomb supre a necessidade cada vez mais alta por vídeos no mercado de imóveis. O envio de vídeos, cada vez mais frequentes, podem ser feitas através desse aplicativo e quem trabalha dessa forma acaba saindo na frente da concorrência.

O aplicativo também é útil para quem deseja enviar vídeo através de e-mail marketing, usando a lista de contatos que o usuário possui no telefone.

5. CamScanner – Documentação
O CamScanner também serve como aplicativo de apoio em relação a documentação necessária para quem atua no mercado imobiliário. Com o app você pode enviar documentos em PDF para criar contratos, reservar unidades e outras necessidades. O corretor que não está sempre em um mesmo local, pode acabar se prejudicando por não ter acesso ao escritório e os arquivos necessários para a negociação.

Isso não acontece com o uso do CamScanner, ele digitaliza, detecta imagens e as edita, extrai textos de imagens e pode converter arquivos nas mais diferentes extensões existentes, como JPG e PDF.

Não há a maior possibilidade de atuar na profissão sem ter esse aplicativo no celular.

6. Sun Locator – Informações complementares
As vezes a negociação de uma venda pode ser decidida nos mínimos detalhes. O Sun Locator pode ser uma boa alternativa para quem pensa nessas questões.

Esse aplicativo busca qual o nível de incidência de sol em um terreno ou propriedade. Preenchendo os dados referente a localização, o app indica em que posição a luz do sol estará durante o dia.

Com esse app o corretor poderá orientar os cliente sobre o melhor local do terreno para se construir a casa e até o posicionamento de uma possível piscina.

7. Wunderlist – Mantenha sua organização
A gente sabe que a vida de um corretor é muito corrida e demanda inúmeras atividades diferentes ao longo do dia, assim fica fácil se perder, não é mesmo? Não se você usar o aplicativo Wunderlist.

Ele permite controlar os agendamentos dos atendimentos diários, os dias de trabalho no escritório e na rua, busca de documentos, envio de arquivos, entre outras opções.

Se você precisa de algum facilitador para organizar suas atividades e rotina, esse aplicativo é ideal.

8. Magic Plan – Plantas
Esse app deixa que o usuário colete dados sobre o imóvel através da captura de imagens. Essa captura traduz por meio do aplicativo, dados como medidas do ambiente (através de uma trena virtual). Após essa medição digital, o aplicativo fornece a planta do ambiente automaticamente.

Através dessa tecnologia, o usuário pode testar a localização de móveis antes mesmo de comprá-los e exporta todos os testes em diferentes formatos de arquivo.

Veja o que diz o texto e que mudanças ele pode trazer ao setor imobiliário

O novo Projeto de Lei foi criado para regulamentar a desistência do contrato de incorporação imobiliária com a retenção de até 10%  do valor pago por parte da incorporadora, e funcionaria como uma proteção em negócios imobiliários.

Mas, o que significa todos esses termos jurídicos e técnicos e como esse projeto pode afetar na prática o setor de imóveis no Brasil?
Bom, antes de mais nada é preciso que haja entendimento sobre o que significa distrato quando se fala de imóveis.

O que é distrato?

Em termos técnicos, o distrato é o ato de encerrar uma relação jurídica estabelecida entre duas ou mais partes, seja de imóveis adquiridos na planta ou de terceiros. Quando essa intenção existe, uma das partes deve notificar a outra, elaborando um distrato contratual que encerrará a compra e venda firmada anteriormente.

No caso do distrato aqui mencionado, nada mais é do que desistir de uma compra ou venda de imóveis.

Como funciona o distrato hoje?

A crise financeira e política no país afeta diretamente o setor de compra e venda de imóveis. Esse cenário somado ao quadro de desemprego deixa o setor imobiliário instável, com venda de imóveis seguida de inadimplência, devoluções, imóveis sendo tomados pelas instituições financeiras e etc.

Atualmente não há uma lei específica que trate do distrato, com isso os termos para negociar esse distrato e o cálculo para a devolução dos valores já pagos não seguem um parâmetro, já que não existe nada que trate sobre multas aos consumidores para cancelamentos de vendas de imóveis negociados na planta ou já construídos.

De acordo com dados da Abrainc – Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, de janeiro até novembro de 2017, foram devolvidos 13,9 mil imóveis devido a distrato, o que significa uma devolução de 44,9% das unidades negociadas no período.

O que o Projeto de Lei pode mudar?

Caso seja aprovada pelo senado, a lei funcionará da seguinte forma:

– Distrato com valor até R$ 235 mil: a empresa fica com até 20% do valor já pago e o total não pode ser maior do que 5% do valor do imóvel;
– Distrato com valor superior a R$ 235 mil: a empresa fica com até 50% do valor já pago e o total não poderá ser maior do que 10% do valor do imóvel;
– Distrato comercial: para imóveis comerciais, o valor retido pela empresa pode ser de até 12% do valor do imóvel;
– Caso existam valores gastos com a corretagem eles permanecerão retidos.
– Se a entrega da obra atrasar em mais de 180 dias, as empresas serão obrigadas a pagar 0,25% de multa sobre o valor do imóvel. Se o atraso for superior a 180 dias, a multa será de 0,50%.

Porém, a reclamação dos senadores é que o texto não prevê condições diferentes para quem efetua o distrato por perda de renda (como é o caso de quem fica desempregado) e quem opta pelo distrato apenas por arrependimento, por exemplo.

Mudança no mercado imobiliário

O mundo mudou, bem como a forma como nos relacionamos e fazemos negócios. Mas como o mercado imobiliário vem se comportando diante desse novo contexto? Como será a atuação das imobiliárias neste cenário de maior dinamismo e totalmente dominado pela tecnologia?

O setor imobiliário é, tradicionalmente, bastante resistente às transformações, que, geralmente, acabam acontecendo de forma mais lenta. Apesar de poucas novidades implementadas no segmento, nos últimos 20 anos algumas ocorreram, e são muito relevantes, como o surgimento e a consolidação dos portais imobiliários, um dos mais importantes do Brasil, por exemplo. Com eles, a troca de informações com o consumidor ficou mais ágil, os sistemas de busca bem mais avançados e as imagens em alta resolução passaram a ser fatores importantes para a tomada de decisão.

Tenho mapeadas, hoje, mais de 200 startups imobiliárias, que estão recebendo investimentos e começando a trazer contribuições importantes para o setor. Portanto, mesmo em um universo pouco afeito a inovações, é preciso estar atento e aberto para as novas tendências. Sempre ouvimos dizer que é o mais forte quem sobrevive. Esta interpretação é, notadamente, equivocada. Quem sobrevive é quem se adapta melhor e mais rápido!

Novo perfil do cliente

Antigamente, o cliente potencial passava em uma rua, se interessava por um imóvel e entrava em contato com o corretor responsável pela negociação. Tenho certeza que as imobiliárias, especialmente na capital paulista, quase não fecham mais negócios desta forma.

Isso se dá porque o perfil do consumidor muda a cada nova geração que surge. Nesse sentido, há pouco tempo, falava-se muito da geração Millenium, que hoje está locando ou comprando o primeiro imóvel. Diferentemente de seus precursores, os Milleniuns estudaram mais, não largam seus smartphones, são muito conectados, mudam de cidade ou de país para trabalhar e desejam uma atenção diferenciada, ou seja, não querem mais ser atendidos pessoalmente ou falar ao telefone quando pretendem comprar algo. Se os Milleniuns já são diferentes, o que dizer da geração Z, que na próxima década estará procurando o primeiro imóvel?

Os representantes da geração Z já nasceram, praticamente, com tablets nas mãos. São muito desapegados, embora exibam um grau de maturidade respeitável. Eles, geralmente, não possuem uma conta de e-mail e são heavy users das redes sociais. São autônomos, mudam de emprego com frequência e preferem experiências a acumular coisas. Inclusive, já existem pesquisas que apontam que estes jovens não almejam um imóvel próprio.

E se a nova geração não sonha com a casa própria, quem serão os nossos clientes nas futuras operações de compra? Os investidores. Ou seja, venderemos para o investidor e alugaremos para o morador. Isso é uma tendência.

Novas tecnologias

Muitas novas tecnologias já surgiram ao redor do mundo e em breve chegarão ao Brasil, assim como muitas outras irão nascer em um curto espaço de tempo. É importante sermos capazes de nos adaptar a essas tecnologias. Um exemplo que gosto de dar vem do mercado financeiro.

O sistema financeiro está mudando drasticamente com o aparecimento das criptomoedas, e isso, certamente, vai impactar no mercado imobiliário, tanto no que se refere às formas de pagamento como em relação aos contratos. Atualmente, os contratos mais seguros são realizados em Blockchains, pois não são passíveis de fraudes. Em breve, esta metodologia poderá ser utilizada no mercado imobiliário brasileiro.

Além disso, já contamos com a inteligência artificial em todos os setores da economia. Já existe modelo de avaliação de imóvel que utiliza a ferramenta, como algoritmos estatísticos. Sem falar em impressão 3D e em realidade virtual e aumentada, que também impactarão o mercado imobiliário, certamente.

Também não é mais possível atender os clientes como fazíamos até pouco tempo atrás. É preciso personalizar o atendimento. E as novas tecnologias, como o chatbot, que já utiliza inteligência artificial, estão aí para ajudar neste processo.

Enfim, com toda essa evolução, temos que estar atentos e trazer essas mudanças para o setor, principalmente para dentro das imobiliárias. Nesse sentido, algumas medidas serão imprescindíveis:

1. Especializar-se – quanto mais especialista for no negócio, menor o risco de ser substituído. Especialização é saudável para o negócio durar;

2. Atender com qualidade – diferencie-se pelo atendimento, pois a automação vai acabar com o atendimento massificado;

3. Usar tecnologia – escolha bem a tecnologia e empregue-a. Mantenha-se atualizado e preste atenção em quem é seu cliente e o que eles utilizam no dia a dia;

4. Por fim, mude a forma de trabalhar.

Você pode e deve inovar!

Entenda o que é levado em conta para valorizar ou não um imóvel

Entre as várias atividades de um corretor, também é extremamente importante acompanhar a valorização dos imóveis e como ela é calculada, já que o cliente pode questionar essa informação quando colocar um imóvel à venda sob sua responsabilidade.

Mas será que todos os corretores sabem como calcular valor de imóveis e os inúmeros fatores que fazem parte desse cálculo?

O que influencia a valorização de um imóvel?

A valorização de mercado de um imóvel está apoiada em um tripé de custo-qualidade-utilidade. Exatamente por isso não existe uma tabela com números prontos e ela é definida através da avaliação conjunta de inúmeros fatores, que podem ser subjetivos ou não.

No entanto, os itens mais levados em consideração são os mais objetivos, como localização do imóvel, características físicas do terreno e da construção, infraestrutura da região e até o atual momento do mercado imobiliário.

Localização

Nesse setor de investimentos imobiliários, a localização ainda é considerada um dos principais pontos para definir a valorização de um imóvel. Ou seja, se o imóvel está em um bairro seguro, tranquilo, com serviços por perto ou se está em um bairro distante de tudo, com altos índices de violência, tudo isso é levado em conta para precificar o local.

Para que você entenda o grau de importância da localização para saber a valorização de um imóvel, tenha em mente que mesmo um terreno vazio em um bairro de alto padrão pode valer o triplo de uma boa construção em um bairro menos badalado.

Nesse sentido, o corretor deve levar em consideração dados da Prefeitura (os que falam sobre criminalidade, saneamento básico e serviços básicos como escola e hospitais próximos), informações do IBGE e notícias regionais para se manter atualizado nesse quesito.

Infraestrutura

Não podemos confundir localização com infraestrutura. Quando citamos esse item estamos falando da existência de estabelecimentos comerciais e serviços que facilitam o dia a dia do proprietário, lembrando que estabelecimentos podem fechar ao longo dos anos e por isso não deve ser confundido com localização.

Podemos citar serviços como padarias, supermercados, bancos, shoppings, centros comerciais, estacionamentos, bares, escolas e hospitais particulares, faculdades e até parques e academias para levar em consideração.

Acessibilidade

Atualmente o tempo (ou a falta dele) tem sido um dos maiores inimigos da qualidade de vida. Exatamente por isso, sair e chegar em um local de forma fácil pode determinar também a valorização de um imóvel.

O trânsito é um dos vilões nesse sentido, principalmente se falarmos de imóveis em grandes cidades.

Verifique as vias de acesso e como funciona o transporte público para determinar a facilidade com o uso de meios particulares de locomoção ou opções como ônibus e metrô.

Segurança

Apesar de termos citado os níveis de criminalidade no item “localização”, é importante ter a segurança como um ponto separado.

Morar em uma região considerada segura, com a presença constante de policiamento e delegacias ou até morar em um local com sistema de monitoramento 24h, controle de entrada e saída pode determinar o preço do imóvel.

Condições do Imóvel

Obviamente as características físicas do imóvel são levadas em consideração e são um dos fatores objetivos que entram no cálculo da valorização de uma região. Junto com a localização, é o fator mais óbvio a ser levado em conta nesse momento.

Aqui precisamos verificar metragem, número de cômodos, se o local está novo ou precisa de reformas, o tipo de material usado na construção, entre outras características físicas influenciam diretamente na valorização do imóvel.

Possibilidade de alterações

O local possibilita alterações em sua estrutura ou não? Essa pergunta pode mudar o cálculo. Podemos ver isso de forma mais clara na compra de imóveis na planta.

Quando o cliente adquire um imóvel ainda como um projeto, é levado em conta que a construção pode demorar anos. Com isso a região pode sofrer uma valorização com a construção de um shopping, um mercado e etc.

Se o cliente adquire um imóvel já pronto, mas que permite alteração de cômodos e até a inclusão de outros andares, a valorização também leva esse fator em consideração.
Já imóveis em áreas onde é proibido alterações ou construções de edifícios, tendem a valorizar mais lentamente.

Mercado imobiliário

Como citamos no início, se existe uma demanda alta por novas moradias e o número de imóveis a disposição é menor, a valorização em uma região pode disparar, inflando o preço cobrado no local.

Obviamente existe o outro lado, onde há poucos compradores e muitos imóveis à disposição, o que faz os proprietários trabalharem seus valores e as condições de pagamento para atrair clientes.

Como saber o valor do imóvel na prática

O ideal é procurar auxílio de um profissional para avaliar o imóvel. As imobiliárias e os corretores são os mais indicados para a atividade.

Denilson Forato - Corretor  e Avaliador Imobiliário