segunda-feira, 10 de dezembro de 2018

Veja a situação do mercado imobiliário de cada Estado brasileiro

Há tempos, tentamos mensurar o mercado forma mais fidedigna, entretanto num País de proporções continentais, as suas variáveis tornam-se imensas. De fato, certas regiões do Brasil ainda sofrem com a crise em suas economias, porém, em outros locais, o setor começa a mostrar recuperação e crescimento. 
Abaixo, disponibilizamos o estudo do mercado para os 26 Estados brasileiros e Distrito Federal. Clique para visualizar o Realease completo. Em ordem alfabética.


A nova ferramenta visa entender o comportamento de cada região do País através das seguintes variáveis:
– Atestar se o mercado imobiliário do Estado encontra-se em crescimento, estagnado ou em queda.
– Estimar o crescimento do mercado imobiliário do Estado para o próximo mês (valor nominal e percentual).
– O valor nominal dos financiamentos imobiliários concedidos no mês.
– A criação do ranking nacional de financiamentos imobiliários concedidos no mês.
– A participação nacional do Estado nos financiamentos imobiliários concedidos durante o mês.
– O financiamento imobiliário per capita no mês (valor nominal x habitantes).
– A criação do ranking nacional de financiamento imobiliário per capita no mês.
– O valor nominal dos financiamentos para construção, material de construção, reforma ou ampliação com recursos do SBPE no mês.
– O valor nominal dos financiamentos para aquisição com recursos do SBPE no mês.
– A quantidade mensal de financiamentos concedidos de imóveis residenciais (pelo SFH) – aquisição e construção, material de construção, reforma ou ampliação.
– A quantidade mensal de financiamentos concedidos de imóveis residenciais (taxa de mercado) – aquisição e construção, material de construção, reforma ou ampliação.
– A quantidade mensal de financiamentos concedidos de imóveis comerciais (taxa de mercado) – aquisição e construção, material de construção, reforma ou ampliação.
– O valor médio dos financiamentos para construção, material de construção, reforma ou ampliação no mês.
– O valor médio dos financiamentos para aquisição imobiliária no mês.
– A média mensal dos valores de financiamentos imobiliários nos últimos 12 meses (valor nominal).
– A média mensal dos valores de financiamentos imobiliários nos últimos 24 meses (valor nominal).
– A média mensal dos valores de financiamentos imobiliários nos últimos 36 meses (valor nominal).
– A evolução na concessão de financiamentos imobiliários do mês corrente, em comparação à média dos últimos 12 meses (em percentual).
– A evolução na concessão de financiamentos imobiliários do mês corrente, em comparação à média dos últimos 24 meses (em percentual).
– A evolução na concessão de financiamentos imobiliários do mês corrente, em comparação à média dos últimos 36 meses (em percentual).

A criação do SFH

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de 60, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A Mesma Lei instituiu a correção monetária, com o objetivo de abrir o mercado para a colocação de títulos do governo e viabilizar financiamentos de longo prazo.
A correção monetária foi fundamental para o financiamento habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas Econômicas e Institutos de Previdência existentes na época, e às quais somente poucos privilegiados tinham acesso. De um lado, possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos e os depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.
A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país.

BNH

Surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS pelo Banco Nacional da Habitação (BNH).
Além de administrar o FGTS, o BNH também era o órgão regulador e fiscalizador do SFH, incluindo as instituições do Subsistema SBPE.
Do lado dos financiamentos habitacionais, foram introduzidos alguns mecanismos para dar, nos primórdios do Sistema, tranqüilidade aos tomadores dos financiamentos habitacionais. Um desses mecanismos foi a criação do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), mediante o qual a obrigação do mutuário, que tivesse pago todas as suas prestações cessava depois de decorrido o prazo contratual do financiamento e o Fundo absorveria eventuais saldos devedores residuais, provocados pelo descompasso entre a periodicidade de aplicação dos índices de correção monetária aos saldos devedores e às prestações e dos índices de reajuste dos saldos devedores e prestações.

Final da década de 70, o início do declínio

Entretanto, ao final dos anos 70, com o advento da segunda crise do petróleo e em seguida o da dívida externa, a inflação disparou no Brasil. As ações judiciais promovidas pelos mutuários se multiplicaram, visando compatibilizar as prestações de casa própria com a evolução do salário dos mutuários. Ambos resultaram em um aumento brutal do descasamento entre os índices de correção dos saldos devedores já concedidos – que seguiam indiretamente os índices de inflação – e o das prestações desses financiamentos – muitos dos quais atrelados à evolução dos salários.

Década de 80, a década perdida

As diversas tentativas do governo de reduzir a inflação através de medidas heterodoxas, como aplicação de tablitas às prestações (no Plano Cruzado) e congelamentos, na segunda metade da década de 80, só agravaram a situação.
As Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de Crédito Imobiliário foram gradativamente substituídas, ainda na primeira metade da década de 80, pelos bancos múltiplos na concessão de novos financiamentos. O Banco Nacional de Habitação foi extinto em 1986 e suas atribuições passaram a ser desenvolvidas pelo Banco Central do Brasil, pela Caixa Econômica Federal e pelo Ministério da Fazenda.
Esse período coincidiu com o vencimento de boa parte dos contratos de financiamento habitacional, concedidos com prazos de 15 a 20 anos na fase áurea do SFH e deixaram tanto os bancos como o governo com um enorme rombo – o do FCVS.

Década de 90, o início da mudança

A década de 90 teve início com a retenção pelo Governo da época de boa parte dos recursos da poupança (e de outros ativos financeiros), afetando seriamente o setor de construção civil e de crédito imobiliário. Por outro lado, os depósitos de poupança sofriam uma forte concorrência por parte dos fundos de investimento. O volume dos financiamentos imobiliários diminuiu significativamente. Os financiamentos realizados com recursos dos depósitos do FGTS também registraram uma queda nesse período. Apesar disso, a década de 90 foi muito promissora para o crédito imobiliário como um todo. O governo e as instituições financeiras trabalharam com afinco para resolver a questão da dívida do FCVS para com as instituições financeiras. Os créditos das instituições financeiras vêm sendo novados – ou seja, substituídos por títulos do Tesouro Nacional.

Década de 2000, o boom do mercado imobiliário

Paralelamente, a Abecip e as instituições financeiras analisaram vários modelos de financiamento imobiliário praticados no exterior e apresentaram uma proposta para o Governo, para o Congresso e para o setor da construção civil, para revigorar o crédito imobiliário no Brasil. Surgiu assim o Sistema de Financiamento Imobiliário. Por outro lado, a estabilização da economia brasileira registrada ao longo desta década deu um novo ânimo ao SFH. As taxas de juros aplicadas aos financiamentos caíram durante a década de 2000, e as baixas taxas de inflação permitiram, ainda, às empresas e às famílias a fazer um planejamento de médio e longo prazo e a assumir compromissos de mais longo prazo.
O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) tornou-se um dos motores do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) na década de 2000, que inclui, também, empréstimos com recursos do FGTS e outros programas sociais, que são igualmente regulados pelo Banco Central através da resolução 3932 de 2010. Atualmente, o SBPE é responsável por aproximadamente 75% dos contratos de financiamento imobiliário do Brasil.
Fonte: Revista Resumo Imobiliário.
Postado por às

quinta-feira, 6 de dezembro de 2018

Se economia reagir em 2019, vão faltar imóveis à venda!

Resultado de imagem para mercado imobiliario


Apenas 2% dos imóveis postos à venda no país atualmente são lançamentos. O que construtoras e incorporadoras estão conseguindo negociar no cenário de crise são seus estoques. Dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) indicam que há atualmente 124 mil unidades já construídas para a venda, em todo o Brasil – considerando exclusivamente edificações residenciais. Diante deste cenário, se a economia retomar o crescimento entre 2019 e 2020, muito provavelmente faltarão imóveis novos para serem vendidos no país.
O levantamento da CBIC aponta que o estoque atual, considerando o ritmo fraco da economia, levaria 12 meses para se esgotar. Se não houver reposição, em setembro de 2019 não existirão mais imóveis novos já construídos à venda. Esse esvaziamento pode acelerar se o país voltar a crescer a um ritmo de 3% ao ano. Pior: não há lançamentos para compensar, pois em função do impasse sobre a lei do distrato as construtoras estão preferindo não lançar a venda do imóvel na planta. Há ainda o fato de que um edifício habitacional, por exemplo, leva pelo menos três anos para ficar pronto.
Pelas projeções, se as construtoras voltassem a produzir a todo vapor a partir de 2019, os estoques só seriam regularizados em 2022. Para o presidente da CBIC, José Carlos Martins, se por um lado os números mostram que as empresas estão conseguindo vender seus estoques, por outro ele vê risco de desequilíbrio no mercado. Celso Petrucci, presidente da comissão de indústria imobiliária da CBIC, avaliza a opinião do presidente. “Digamos que o presidente eleito seja comprometido com as reformas e o país cresça 1,5% em 2019 e 3% em 2020. Isso já é o suficiente para faltar imóvel no mercado”, diz.

Um dos riscos do desequilíbrio entre estoque e lançamentos é a alta do preço dos imóveis

O Brasil já viveu cenário semelhante em 2010, quando o país saiu de um crescimento negativo do PIB em 2009 (-0,1%) para 7,5% no ano seguinte. Isso ocasionou o consumo muito rápido dos estoques das construtoras e impactou nos preços dos lançamentos, que cresceram de 35% a 40% em cidades como São Paulo-SP, Rio de Janeiro-RJ e Brasília-DF. Para que fosse revertida a tendência de fim dos estoques com baixo nível de lançamentos, teria que haver uma inversão na política restritiva de crédito adotada pelos agentes financeiros, juntamente com a aprovação do projeto de lei que busca regulamentar o distrato e encontra-se, atualmente, parado no Senado.
Outro passo importante para que os lançamentos voltassem a crescer para compensar o fim dos estoques seria a retomada em um ritmo mais acelerado do programa Minha Casa Minha Vida. Assim, estima a CBIC, haveria um equilíbrio entre venda de estoques e lançamentos. Hoje a balança está fora do prumo. No primeiro semestre de 2018, foram vendidas no país 55,3 mil unidades de estoque e, no mesmo período, houve o lançamento de cerca de 25 mil unidades, porém, nem todas colocadas à venda ainda. Além disso, das que foram abertas para negociação, apenas 2% acabou efetivamente comprada. “É preciso trabalhar para retomar esse equilíbrio”, afirma José Carlos Martins.
Confira a íntegra do estudo
Entrevistado

Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), com base no estudo Indicadores Imobiliários Nacionais, do 1º semestre de 2018 (via assessoria de imprensa)
Postado por às

terça-feira, 4 de dezembro de 2018

Imposto de Renda e Transações Imobiliárias

Resultado de imagem para ir de imoveis


É possível se livrar do Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital com um imóvel? Em alguns casos, sim. Situações específicas permitem pagar menos ou até ficar 100% livre do tributo sobre o lucro obtido nessas transações.
É importante lembrar que o valor de compra de um imóvel – não importando há quanto tempo ele tenha sido adquirido –, não deve ser atualizado pelo que vale atualmente, de acordo com as regras da Receita Federal.
Dessa forma, ao vender o bem, o contribuinte precisa declarar o valor obtido na venda, que descontará a diferença sobre o preço de compra do imóvel, a fim de calcular qual foi o ganho de capital. Sobre este valor, vai incidir a alíquota fixa de 15% para pessoas físicas.
O consultor tributário Richard Domingos, da Confirp Consultoria Contábil, enumera os casos que permitem ficar livre ou reduzir o imposto sobre o ganho de capital de imóveis:
1. Reforma da casa própria: qualquer melhoria na estrutura do imóvel, tratando-se de reforma e construção, permite aumentar o valor do imóvel na declaração. Isso favorece pagar menos imposto, já que o ganho de capital será considerado menor na venda do bem, que foi valorizado pela benfeitoria. Se a valorização for muito grande, pode haver isenção do imposto.
2. Desapropriação de terra para reforma agrária: a indenização recebida para este fim sobre um imóvel rural (terra nua) é considerada receita de atividade rural, quando abatida como despesa pública, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à Receita.
3. Imóvel comprado antes de 1969: o lucro obtido na venda de bens adquiridos antes desta data dispensa qualquer pagamento do Imposto de Renda por ganho de capital, cuja alíquota é de 15%.
4. Imóvel adquirido entre 1969 e 1988: quem vender bens comprados nesta época pagará menos imposto sobre o ganho de capital, de forma progressiva. A redução é de 100% para o ano mais antigo, até chegar a 5% no imóvel de 1988. A cada ano, a partir de 1969, a redução do imposto é de 5%.
5. Variação cambial: se ela for resultante da venda de imóveis adquiridos com rendimentos originariamente em moeda estrangeira. Somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira.
6. Venda de único bem de até R$ 400 mil: fica isento o imóvel de qualquer tipo, de posse individual em condomínio ou em comunhão, localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha feito, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. O limite de R$ 400 mil não considera a parte de cada condômino ou coproprietário, nem a posse em comunhão com o cônjuge, a menos que esteja em contrato.
7. Compra de outro imóvel em 180 dias: A partir de 16 de junho de 2005, o ganho na venda de imóveis residenciais fica isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício vale a cada cinco anos.
Postado por às

Veja o que é importante saber antes de comprar a casa própria.

Resultado de imagem para perito avaliador


Comprar a casa própria é um dos itens no topo da lista de desejos dos brasileiros e, apesar, de o crédito imobiliário ser facilitado pelos bancos, comprar um imóvel é um investimento a longo prazo que precisa de cuidados.
Segundo a Imóvel Rápido, comprar um imóvel requer planejamento e cuidados para a tão sonhada casa própria não se tornar uma grande dor de cabeça.
Os juros para compra de um imóvel no Brasil são dos mais baixos do mercado, mesmo porque o próprio bem é a garantia da compra. No entanto, ainda assim, os juros são elevados. No financiamento imobiliário, as taxas variam entre 6,5% e 12%, sendo que os menores juros são para financiamentos subsidiados em programas do governo.
Confira algumas coisas que você precisa estar atento antes de comprar o primeiro imóvel:
Qual o orçamento disponível para a compra?
Planejar é um passo importante quando você está procurando seu imóvel. Buscar o melhor financiamento, a quantidade de parcelas, de quanto será a entrada. Além disso, é necessário saber quais são as garantias de renda que você terá a longo prazo, sendo que é um grande investimento. Quando se quer comprar um imóvel, o controle financeiro deve ser maior, pois estará assumindo uma dívida para muitos anos, talvez para toda a vida; uma dica importante é nunca comprometer mais de 30% dos seus rendimentos familiares mensais com dívidas, incluindo aí a prestação da casa própria.
Defina qual é o tipo de imóvel que quer
O tamanho do imóvel é importante, pois é preciso pensar no futuro. Ele será somente para uma pessoa? Para três? Pensar se o imóvel é usado, novo ou seminovo. Os imóveis novos tendem a ter um preço mais alto, condomínios mais baixos e maiores opções de entretenimento, como piscina, quadra poliesportiva, lavanderia, pet care, garage band entre outros.
Vai comprar um apartamento usado?
É preciso alguns cuidados. Ver se a documentação está em ordem. Se o apartamento está sem infiltração, com elétrica e hidráulica em perfeitas condições.
É importante responder algumas perguntas e anotar as especificações do tipo de móvel que está procurando:
– Você planeja comprar um imóvel usado em qual bairro?
– Um apartamento de frente, de fundos ou de lado?
– Quantas garagens são necessárias?
– Varanda é necessária?
– Com ou sem área de lazer?
No caso de apartamento, há gastos com condomínio e, muitas vezes, esta obrigação é pesada, dependendo das facilidades e serviços oferecidos no imóvel. A questão da distância do trabalho pode ser um fator importante em função do custo do transporte, em especial em grandes cidades, o que torna a questão da localização do imóvel algo muito importante e também pode significar altos custos de transporte para o trabalho, além do tempo gasto.
O imóvel precisa atender todas as suas demandas
Por isso pense bem, avalie todas as opções, converse com um consultor ou um corretor, tire todas as dúvidas, feche o negócio somente com todas suas dúvidas sanadas.
Postado por às

Todo corretor de imóveis deve conhecer de decoração.

Resultado de imagem para decoração

À primeira vista, você pode achar que é bobeira: entender de decoração pode parecer desimportante para um corretor de imóveis. Mas não se engane, conhecimentos básicos de como decorar e reformar ambientes pode ser seu diferencial na hora de fechar uma venda e o que vai fazer com que você conquiste um cliente e o seu concorrente não! É mais uma característica do corretor de imóveis quebra-regras: ele entende de áreas diversas, tem conhecimentos diferenciados de sua profissão e usa tudo isso a seu favor.

Imagine a seguinte situação: você vai visitar uma casa com um casal de moradores prestes a se casar. A dupla está em busca da primeira morada, o lar dos sonhos, onde irá criar os filhos e construir a vida juntos. É um momento especial da vida dos dois. No entanto, você chega no imóvel e o piso usado pela construtora não é dos mais bonitos, as paredes não estão com a distribuição desejada pelos noivos, a ausência de móveis faz a esposa se desiludir com o espaço. A venda está prestes a escapar pela janela.

Essa pequena história é bem comum na vida de um corretor de imóveis, mas pode ter um final feliz exatamente se você tiver noções de arquitetura e decoração. Se você entender alguns conceitos dessa área, pode argumentar que o piso do qual o casal reclamou poderia ser substituído por um com material mais refinado, e até mostrar quais cairiam bem naquele ambiente. Pode rebater que, de fato, a disposição da parede poderia não ser a melhor, mas que a distribuição dos móveis e acessórios pode contornar esses problemas e resultar na casa dos sonhos – na pior das hipóteses, pode mostrar exemplos de antes e depois de uma reforma que resultaram em moradas deslumbrantes.  Por fim, para tirar a má impressão da cliente sobre o vazio no espaço, você pode dar exemplos de estofados, mobiliários e acessórios que poderiam ser usados para decorar a casa e deixar com cara de lar aquele lugar que estava sem vida.

Quando você entende de decoração, não fica apenas empurrando um imóvel para o cliente, mas se torna um consultor dele, dá ideias e apresenta soluções para dar a certeza de que aquela é a morada desejada. Você ajuda o cliente a sonhar e a visualizar a sua casa pronta, mesmo quando o aspecto do imóvel não é agradável, pela falta de mobiliário, por exemplo.

E nem é somente na hora da venda que você irá se dar bem caso entenda de décor. Antes da visita com o cliente, também pode usar esses conhecimentos a seu favor. Na hora de fotografar a casa para apresentar seu portfólio no site, uma produção simples (conceito de arquitetura e decoração para se referir à arrumação do ambiente para fotografias) deixa os imóveis disponíveis mais atrativos. Só é preciso tomar cuidado para que as peças não passem uma imagem que mais espante do que atraia o consumidor!

Portanto, tanto na hora de atrair quando na hora de fechar uma venda, entender de decoração e arquitetura pode ser um grande diferencial para um corretor de imóveis. Conhecimento nunca é demais e apenas irá colaborar com seu sucesso, seja aproximando-o do cliente ou apresentando a solução para resolver problemas de espaço.

Mas por onde começar? Sugiro que você visite o site Viva Decora, um dos maiores bancos de imagens de arquitetura do Brasil, e comece a navegar pelas mais de 120 mil fotografias de ambientes decorados por arquitetos e designers de interiores do país. Lá – e nas matérias informativas do blog da mesma plataforma – você poderá começar a mergulhar em referências, dicas e tendências importantes para se capacitar. Aproveite para instalar o aplicativo do Viva Decora, no iOS (iPhone ou iPad) ou no Android.

Aprenda e esteja preparado para ser um corretor ainda mais quebra-regras e que, quando for questionado sobre decoração, irá surpreender e não enrolar.


Postado por às

2019 - Bolsonaro e o mercado imobiliário.


Resultado de imagem para feliz 2019

Um novo ano, por si só, traz consigo o desejo de mudança e de recomeço. 2019 já bate à porta e além da expectativa por um novo ciclo que é peculiar a este período, soma-se aos sentimentos dos brasileiros a preocupação com o futuro do país diante dos novos políticos que estarão à frente das decisões mais importantes para a nação.
Encerrado o processo eleitoral, teremos, em 2019, a renovação das casas legislativas (Congresso Nacional e Assembleias Estaduais), dos Governos Estaduais e da Presidência do país. É fato que embora todas estas esferas governamentais sejam importantes, nenhuma mexe tanto com o imaginário coletivo como o da presidência da República.
No papel de novo presidente de um país tão grande geograficamente e culturalmente diverso como o Brasil, Jair Bolsonaro vai ter o desafio de governar não só para quem votou nele, como também para quem não concedeu a ele o seu voto de confiança, ou seja, um povo plural e com necessidades múltiplas.
Chegou o momento de superar as divisões que ficaram tão evidentes durante a disputa eleitoral e unir o país em torno de um projeto que vise à solução dos grandes problemas que afligem toda a população.
Recuperação da economia, geração de emprego, investimentos em educação, em saúde, em segurança, combate à corrupção, reformas diversas e desenvolvimento sustentável: estes são alguns dos principais desafios que a população ansiosamente espera que sejam resolvidos.
E é claro, que dentre estes, alguns impactam diretamente no mercado imobiliário, e como estudioso, entusiasta e trabalhador deste setor, não poderia deixar de fazer minha análise sobre estas questões. Afinal, tudo o que acontece no cenário político e econômico, impacta diretamente nos seus resultados de vendas, corretor de imóveis e profissional do mercado imobiliário.
O Brasil conta hoje com quase 13 milhões de desempregados, um percentual praticamente 90% maior do que havia na véspera da última eleição, número que demonstra a gravidade do problema que o novo presidente enfrentará.

Sem trabalho e geração de renda, não há confiança do consumidor e sem confiança não há consumo. A consequência é menos dinheiro em circulação e prejuízos a toda cadeia produtiva, inclusive a do setor imobiliário.
E para impulsionar o mercado de trabalho será preciso focar em ações que visem a recuperação da credibilidade do empresariado e a retomada da discussão em torno da reforma da previdência que tende a não ser solucionada até o final do Governo atual. Essa discussão, aliás, precisa ser feita com responsabilidade para que haja equilíbrio e não gere prejuízos tanto para a classe trabalhadora quanto para empregador.
Também deverão ser tomadas medidas que auxiliem na manutenção do controle da inflação e na ampliação das políticas de crédito imobiliário. Além de ações que incentivem a retomada da produtividade do setor da construção civil.
Os desafios serão inúmeros e caberá ao novo presidente a capacidade de colocar em prática um programa de governo proativo, equilibrado e socialmente justo. Deverá também ter capacidade de diálogo com o Congresso e com as gestões estaduais para que unidos possam contribuir para um país melhor para todos, independente de ideologias, classe social, religião ou credo.
Desejo ao novo presidente um bom governo e que seja benéfico a todos.
Feliz 2019!
Postado por às
Assinar: Postagens (Atom)