Em primeiro lugar um corretor de imóveis deve
entender, de direito civil, imobiliário, gestão de contratos, CRM, legislação
de construção, plano diretor, análise de desenho e planta de imóveis, cálculos
de área, geometria, topografia, marketing, informática, entra outras matérias.
Os contratos imobiliários são extensos, detalhados
e têm muitas informações importantes. Por isso, não é possível fazer um
contrato de forma geral e sem levar em conta as peculiaridades de cada caso.
Antes de redigir o instrumento de contrato
imobiliário, as partes devem debater todas as cláusulas que formarão o contrato
para que nenhum contratante saia prejudicado.
“Todos os
contratos, que são documentos, devem ser bem elaborados, ter cláusulas claras,
visando à não darem margem para leituras ambíguas, e precisam ser concebidos de
acordo com as particularidades de cada transação”, ressalta Denilson Forato
Para compra e venda, inicialmente é feita uma
promessa de compra e venda e é neste documento que devem constar todas as
condições do negócio, como o prazo para entrega de certidões necessárias, se há
alguma restrição, se será dado mais prazo para ser resolvido o problema, se
haverá multa caso não tenha as certidões em ordem. Também deve ter prazo para
pagamento ou para o financiamento e prevê multa caso o contrato seja desfeito
por problemas de qualquer uma das partes.
Aluguel
No contrato de aluguel residencial, é importante
estabelecer a localização, finalidade, se é comercial ou residencial; preço;
forma e periodicidade de reajuste; data de vencimento; local de pagamento;
estado do imóvel; prazo para locação; tipo de garantia; qualificar se é fiador
ou seguro-fiança; a quem compete o pagamento de taxas e impostos; possibilidade
ou não de reforma ou mudança no imóvel.
Umas das cláusulas que muitos esquecem é o do uso
do imóvel, para fins ilícitos, ex. Pedofilia, uso e venda de drogas, etc.
Para os contratos de aluguel comercial é necessário
levar em consideração ainda questões como o prazo e a possibilidade de venda do
imóvel. Por isso, no caso de contrato comercial,o cuidado é redobrado.
Se o dono do imóvel resolver vendê-lo, ele pode
fazê-lo desde que ofereça primeiro o imóvel ao inquilino. Caso ele não compre
pelo mesmo valor da proposta que o proprietário já tem, o locador poderá vender
o imóvel sem problemas, salvo se houver cláusula expressa de vigência que o
obrigue a respeitar o prazo. Essa cláusula deve estar averbada na matrícula do
imóvel e o comprador terá de honrar o contrato de locação.
A obrigação de renovação de contratos comerciais só
ocorre se houver cláusula por escrito e prazo determinado de, no mínimo, cinco
anos. Sem essa cláusula, mesmo que o inquilino fique dez anos no imóvel, não
tem direito à obrigação de renovação. Ação renovatória e processos na Justiça
devem ser propostos seis meses antes do vencimento do contrato.
Para locações de temporada a principal diferença em
relação ao aluguel residencial é que o contrato pode ser de até três meses e o
locador pode receber todo o valor da locação antecipadamente.
Contrato de
condomínio
O contrato imobiliário de
condomínio a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso.
Todos os serviços contratados devem estar especificados, de acordo com as
necessidades do condomínio. É conveniente especificar também as taxas
extraordinárias cobradas pela empresa, como despesas de escritório e outras. E se tiver síndico profissional, o contrato é a parte.
Os principais itens que devem ser verificados no contrato são taxa mensal a ser cobrada, 13ª taxa no mês de dezembro, funcionários, conta “pool” ou vinculada, assessoria jurídica, previsão orçamentária, fornecedores, pagamento de contas e multas e seguros.
Os principais itens que devem ser verificados no contrato são taxa mensal a ser cobrada, 13ª taxa no mês de dezembro, funcionários, conta “pool” ou vinculada, assessoria jurídica, previsão orçamentária, fornecedores, pagamento de contas e multas e seguros.
Cuidados
Como cada caso é um caso, evite efetuar um contrato
com modelos padrões adquiridos de imobiliária, pois muitas vezes não constam as
cláusulas essenciais para a segurança do vendedor e do comprador.
“Procure um profissional especializado em contratos
para orientações, pois ele conhece as disposições legais e é capacitado para
auxiliar na elaboração de um contrato perfeito e válido”, aconselha Forato.
Cláusulas
obrigatórias
Saiba quais são as cláusulas obrigatórias de um
contrato:
Qualificação das partes: no contrato devem constar
todos os dados pessoais, tanto do vendedor quanto do comprador. Nome, estado
civil, nacionalidade, profissão, CPF, RG e endereço completo da residência.
Descrição do imóvel: recomenda-se que a descrição
no contrato seja idêntica à que aparece na matrícula do imóvel no Cartório de
Registro, onde constam informações detalhadas do bem e até dos imóveis do
entorno.
Valor: além do valor exato da venda, o contrato
precisa detalhar as condições de pagamento. Se for parcelado, deve constar a
data de vencimento de cada parcela. Também é importante indicar como o vendedor
vai receber (se em dinheiro ou por meio de cheque, transferência bancária
etc.), para que o pagamento seja feito sempre como acordado e isso fique
devidamente registrado.
Documentação: vale também acrescentar uma cláusula
que obrigue o vendedor a apresentar todo e qualquer documento que comprove sua
idoneidade, além de papéis que atestem que o imóvel está livre e não corre o
risco de ser arrolado em ações judiciais, como herança e penhora.
Desocupação: caso o imóvel seja usado e esteja
ocupado, é necessário incluir uma cláusula que fixe a data em que proprietário
ou inquilinos devem deixá-lo.
Dívidas: o contrato deve deixar claro que qualquer
dívida contraída antes da entrega das chaves é de total responsabilidade do
vendedor.
Cláusula penal: esta é uma das cláusulas mais
importantes do contrato, pois define as obrigações de cada parte caso alguma
cláusula seja descumprida. Ela deve estipular também os valores a serem pagos
se isso acontecer e, dependendo da situação, pode constar até a devolução do
imóvel ou a revogação da compra. Quando se tratar de Contrato de Aluguel,
estipula-se multa e quando for de Contrato de Compra e Venda, pode inserir
valor pago como sinal, se houver.
O imóvel deve estar livre de ônus. Qualquer débito
futuro que seja apurado até a data da venda é de responsabilidade do vendedor,
que assume os riscos da evicção de direito (garantia de ressarcimento se houver
sentença judicial obrigando a entrega do imóvel a terceiros).
Assinatura: as partes devem assinar o contrato, com
no mínimo duas testemunhas identificadas com Rg, Cpf e endereço, rubricando as demais folhas. As partes também devem
reconhecer firma, evitando fraude, e ter os efeitos pretendidos para o tipo de
contrato firmado.
Fica a dica!
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