A
decisão de comprar um imóvel é uma das mais importantes que alguém pode tomar
na vida. Muitas vezes, ela representa ficar livre do aluguel e sempre significa
que um patrimônio sólido está sendo construído. Porém, significa também que um
investimento considerável deverá ser feito, o que requer um planejamento
cuidadoso, necessário para dar segurança à negociação.
Um
exemplo disso é que você pode conseguir preços mais baixos e condições de
pagamento facilitadas quando o imóvel escolhido está na planta. Porém, é
preciso ter um cuidado redobrado. Afinal, o comprador está comprando uma
promessa que só pode ser vista no papel e que ainda levará algum tempo para ser
cumprida. Além disso, há o parcelamento durante a construção e um valor de
financiamento após a entrega das chaves, condições que precisam ser conhecidas
com detalhes.
Portanto,
além de alguns critérios que o comprador deve prestar atenção na hora da
escolha — que dizem respeito à localização, ao tipo de imóvel e à idoneidade do
vendedor —, também é preciso ter atenção para as condições de pagamento, que
devem ser vistas minunciosamente, a fim de evitar dores de cabeça no futuro.
Por
isso, preparamos este conteúdo que te ajudará a identificar os cuidados e os
erros cometidos nesse tipo de compra. Também colaboraremos com algumas dicas
que, certamente, ajudarão você a evitá-los. Começaremos falando sobre as alternativas
de financiamento existentes e como funcionam os processos de financiamento. Em
seguida, falaremos sobre os desafios que você enfrentará e apresentaremos uma
série de recomendações que serão bastante úteis para a sua compra.
No
financiamento de um imóvel na planta, você deve levar em conta que existem duas
etapas a serem cumpridas. A primeira é aquela que começa no momento em que você
assinou o contrato de compra e venda com a construtora, que é o documento que
oficializará a negociação, e a segunda é aquela que vem após a entrega das
chaves quando, em grande parte das vezes, o comprador recorre a um financiamento
bancário para fazer frente ao custeio do saldo devedor do imóvel junto à
construtora.
É
importante ter em mente que quando a construtora lança um empreendimento
imobiliário ela também pensa nessas duas etapas. Assim, para a primeira, que
antecede a entrega das chaves, ela cria uma tabela que busca oferecer boas
condições de pagamento para os compradores, mas que também sejam compatíveis
com a necessidade que ela tem de receber o dinheiro que é necessário para dar
andamento à construção. É por isso que é muito importante conhecer a idoneidade
e a solidez da construtora, para se certificar de que ela será capaz de dar
início e andamento à obra, mesmo se não conseguir vender na planta a maioria
dos imóveis projetados.
1. Tabela durante a construção
De
modo geral, quando o imóvel é comprado na planta e o projeto não é subsidiado
por nenhum programa do governo, a construtora cria um parcelamento que,
normalmente, é composto da seguinte maneira:
Sinal:
parcela que geralmente é paga no ato da assinatura do contrato de compra e
venda e que sacramenta a negociação.
Parcelas
mensais: têm valores que devem caber no bolso do comprador e que são pagas até
a entrega das chaves.
Parcelas
intermediárias: parcelas maiores que são pagas em períodos intermediários mais
longos — trimestral, semestral, anual — e que exigem maior esforço de
pagamento.
Chaves:
parcela que também é mais elevada. É cobrada na entrega das chaves do imóvel.
A
forma de composição da tabela e os valores que são cobrados variam de
construtora para construtora e estão associados ao valor do imóvel e ao prazo
de entrega da obra.
2. Reajustes
Na
composição da tabela durante a obra, a construtora leva em consideração a
inflação da construção civil que está projetada para ocorrer entre o início da
obra e a entrega das chaves. Assim, ela aplica uma correção mensal sobre as
parcelas que, durante a obra, deve ser feita pelo Índice Nacional da Construção
Civil (INCC), que mede a variação dos custos da construção civil em todo o país
— preço de materiais e de mão de obra.
Após
a entrega das chaves a construtora pode financiar com recursos próprios algum
eventual saldo residual que tenha restado. Neste caso, no lugar do INCC,
normalmente ela passará a utilizar o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M)
ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que são índices que
medem a inflação da economia.
Naturalmente,
também serão aplicadas taxas de juros tanto durante a construção, quanto após a
entrega das chaves.
3. Financiamento bancário após as chaves
O
saldo devedor que deve ser pago após a entrega do imóvel geralmente é custeado
por algum financiamento bancário, que deve ser solicitado pelo comprador. Esse
financiamento só poderá ser adquirido após a emissão do Habite-se pela
prefeitura do município onde o imóvel está localizado. O Habite-se é um
documento oficial que é emitido após a prefeitura vistoriar a construção e
comprovar que tudo está de acordo com o projeto e com as normas da construção
civil.
Também
é bom saber que o Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) pode ser
utilizado para pagar o saldo devedor, após a entrega das chaves. Ainda, cabe
ressaltar o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista (Pró-Cotista),
uma linha de financiamento semelhante ao SFH que está disponível apenas para os
trabalhadores optantes do FGTS.
3. Minha Casa Minha Vida
Por
fim, não podemos esquecer o Programa Minha Casa Minha Vida, criado pelo Governo
Federal para financiar imóveis para famílias que têm renda mensal entre R$1,6
mil e R$5 mil. O Programa mantém uma burocracia de liberação do financiamento
bem menos complicada do que a exigida pelo SFH e taxas de juros subsidiadas
pelo Governo. O Governo pode pagar até R$25 mil do valor do imóvel na primeira
faixa de financiamento.
O
valor limite do imóvel a ser adquirido varia de cidade para cidade, podendo
chegar a R$225 mil no Rio de Janeiro e São Paulo e R$200 mil em Vitória (ES) e
Belo Horizonte (MG). Em outras cidades do país os valores são menores.
Desafios e erros
Como
foi dito logo na introdução deste material, a compra de um imóvel na planta
exige um planejamento detalhado em todas as etapas. Afinal, é esse planejamento
que permitirá ao comprador antecipar as situações que terá que enfrentar e,
assim, se preparar para elas. Portanto, o primeiro desafio será realizar uma
pesquisa rigorosa sobre a situação do mercado, comparando os preços dos imóveis
disponíveis com os benefícios que eles oferecem e também as condições de
pagamento durante e após a construção.
É
preciso ter completo conhecimento sobre todos os detalhes dos financiamentos.
Abrir mão dessa pesquisa e, por consequência, do planejamento, são os dois
erros mais graves que o comprador pode cometer. Eles podem criar sérios
problemas futuros, uma vez que os demais erros a seguir poderão ser decorrentes
deles.
1. Assumir parcelas acima da capacidade
de pagamento
Sem
planejamento é bastante possível que o comprador acabe comprando um imóvel
acima das condições que ele consegue pagar. Isso pode levar a atrasos no
pagamento das parcelas, o que acarretará cobrança de multas e juros ou, na pior
das situações, a incapacidade total de pagamento. Durante a obra, o imóvel pode
ser devolvido para a construtora, havendo devolução de parte do valor pago.
Contudo, a construtora poderá reter até 25% do total que recebeu.
Após
o Habite-se, o imóvel é dado como garantia de pagamento. Isso significa que, se
o comprador não pagar as parcelas, ele também perderá o imóvel. Ele não perderá
todo o valor pago, mas só receberá a parcela que tem direito após a venda do
imóvel pela instituição financeira e o desconto da dívida existente.
2. Não providenciar a documentação
completa e no tempo necessário
A
liberação do financiamento bancário para pagamento do saldo devedor ocorre
normalmente em 30 dias após a entrada da documentação. Isso se toda a
documentação exigida estiver completa e for entregue rapidamente. Quanto mais
demora houver na entrega dos documentos, mais tempo levará para ocorrer a
liberação do crédito. Se faltar algum documento, também haverá atraso.
3. Omitir dívidas ativas federais
Se
o comprador e/ou o cônjuge tem dívidas ativas com a União e, portanto, não
consegue obter uma certidão negativa de débitos, mesmo conseguindo comprar o
imóvel na planta, não conseguirá obter o financiamento bancário para o
pagamento do restante do imóvel após o recebimento das chaves.
Recomendações
e dicas
1. Saiba quanto e como
As
tabelas com os preços dos imóveis na planta que as construtoras divulgam
apresentam o preço para pagamento à vista e não o preço total, considerando os
reajustes e os juros de pagamento durante a construção. Por isso, é preciso
conhecer bem as condições de pagamento para saber o valor final do imóvel na
entrega das chaves e como os reajustes ocorrerão.
2. Compare as condições oferecidas pelos
bancos
Conversando
com os bancos você perceberá que a taxa de juros que eles inicialmente
apresentam pode diminuir de acordo com a relação que você tiver com a
instituição. Os bancos cobram taxas de juros menores do que aquelas cobradas de
quem não é cliente. Quanto melhor for a relação do cliente com o banco, mais
favoráveis serão as condições de negociar a taxa de juros.
3. Solicite explicações sobre o sistema
de amortização
O
sistema de amortização da dívida diz respeito à forma como ela será paga,
considerando a maneira como os juros são calculados. Confira os três tipos:
Tabela
Price: é a forma de cálculo que mantém as parcelas fixas durante todo o período
de pagamento. No princípio, a taxa de juros é maior e vai decrescendo ao longo
do tempo. Como a prestação é fixa, ocorre o contrário com o valor da dívida
principal. Ou seja, com o passar do tempo paga-se menos juros e mais da dívida
principal.
SAC:
no Sistema de Amortização Crescente (SAC), durante todo o período paga-se um
valor constante, referente à dívida principal. Porém, no princípio, a parte
referente aos juros é maior. Ela vai decrescendo ao longo do tempo. Assim, o
valor da parcela também vai decrescendo. No início a parcela é maior do que na
Tabela Price, mas no final ela será menor.
Sacre:
é uma combinação dos dois sistemas.
4. Analise o seu orçamento
Conhecendo
os preços de imóveis ofertados pelo mercado e as condições de financiamento que
os bancos oferecem, passe a compará-los com o seu orçamento familiar. Leve em
consideração que a compra do imóvel pode até pedir algum tipo de economia, mas
é essencial que ela não represente um sacrifício muito grande que cause danos
no padrão de vida da sua família.
Coloque
todas as despesas no papel: escola dos filhos, aluguel, condomínio,
alimentação, lazer, etc. Também coloque no papel todas as receitas que a sua
família tiver e compare com as despesas, somando a elas a prestação do imóvel.
Lembre-se que durante a obra também podem existir aquelas parcelas
intermediárias, que exigem que uma reserva extra seja feita.
Desta
forma você terá como prever como será a sua situação financeira, a partir do
momento em que incorporar as parcelas às suas despesas mensais.
5. Lembre-se das despesas adicionais
Esse
tópico merece ser destacado porque, na sua análise, você precisa também
considerar que na hora da mudança para o novo imóvel você terá despesas extras
com documentação, frete, etc. É preciso se preparar para elas.
6. Tenha segurança
Reúna
o máximo de informações, compare todas as variáveis, pergunte aos corretores e
funcionários de bancos sempre que tiver dúvida e só feche uma negociação quando
tiver a certeza de que está comprando o imóvel que deseja e que ele está de
acordo com as suas condições de compra.
Conclusão
A
possibilidade de aquisição de um imóvel na planta oferece ao comprador
vantagens verdadeiras. Por outro lado, é preciso ter uma atenção muito grande
para evitar que estas facilidades se transformem em dores de cabeça futuras.
Por
isso o comprador precisa se cercar do máximo de informações, tanto sobre o
imóvel, quanto sobre as condições de pagamento ao longo da construção, e sobre
o financiamento após a entrega das chaves. Por fim, coloque as nossas dicas em
prática e tenha certeza de um bom negócio!
