Em todos os tipos de locação, depois de 3 anos de vigência do contrato, não havendo acordo entre as partes, poderá o Locador, ou o Locatário, pedir atualização do valor da locação, mediante Ação Revisional, para adequá-la ao valor de mercado.
Geralmente, a Ação Revisional é manejada pelo Locador, porquanto é normal a defasagem dos valores contratados em razão da inflação. Todavia, de tempos em tempos, há ensejo para que o Locatário também possa ter interesse na propositura da ação de revisão da locação. Tudo depende da oferta e procura de imóveis na época.
A Ação Revisional é a solução judicial para os casos em que não foi possível a composição amistosa, só se recomendando como última alternativa. A demanda é demorada, muito onerosa, e sempre causa prejuízo a ambas as partes.
O juiz, ao despachar a peça inicial da ação, de pronto, se estiverem devidamente comprovados os valores atuais de mercado, relativamente ao imóvel em questão, poderá fixar um determinado valor para a locação, provisoriamente (art.68,II), para que seja pago pelo Locatário enquanto durar a demanda.
O valor provisório eventualmente fixado pelo juiz, no princípio da demanda, é apenas uma estimativa.
Depois do laudo pericial é que o juiz estabelecerá o valor definitivo da locação para o próximo triênio.
O valor fixado pelo juiz poderá ser inferior ao valor pago pelo Locatário, se foi este quem propôs a Ação e comprovou que o aluguel estava elevado. Mas poderá ser muito superior ao valor pago pelo Locatário se o Locador é quem propôs a Ação e comprovou que o valor dos aluguéis estava abaixo do preço de mercado.
Durante o processo, quem propôs a demanda terá que adiantar as custas judiciais e ainda os honorários do perito, que são elevados.
Quando a demanda for de iniciativa do Locador, não se deve esquecer de que os fiadores devem ser notificados da tramitação da ação revisional. É que, havendo alteração no valor locatício, se o fiador não participa do processo de revisão judicial, ou não assina novo contrato, poderá mais tarde alegar que somente se responsabilizará pelos aluguéis pactuados acrescidos das correções de lei.
Mas o valor que vier a ser fixado pelo juiz retroagirá à data da citação, e a diferença que se apurar, relativamente ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, deverá ser paga de uma só vez, juntamente com os encargos respectivos, acrescida da atualização monetária, ao fim do processo (art.69).
Quando da Ação Revisional, podem as partes, tanto o Autor quanto o Réu, pedir ao juiz que altere a periodicidade dos reajustes locatícios e também, se for o caso, que substitua o indexador dos reajustes. O atendimento a esses pedidos pelo juiz estará sempre condicionado à legalidade da pretensão (art.69,1º). Se a Lei estabelece que a periodicidade mínima é de um ano, não poderá o juiz reduzi-la. Da mesma forma, não substituirá um indexador válido pela indexação ao salário mínimo, que é vedada pela Lei (art. 17, p.único).
