Cuidado com os Contratos.

Em primeiro lugar um corretor de imóveis deve entender, de direito civil, imobiliário, gestão de contratos, CRM, legislação de construção, plano diretor, análise de desenho e planta de imóveis, cálculos de área, geometria, topografia, marketing, informática, entra outras matérias.

Os contratos imobiliários são extensos, detalhados e têm muitas informações importantes. Por isso, não é possível fazer um contrato de forma geral e sem levar em conta as peculiaridades de cada caso.

Antes de redigir o instrumento de contrato imobiliário, as partes devem debater todas as cláusulas que formarão o contrato para que nenhum contratante saia prejudicado.

 “Todos os contratos, que são documentos, devem ser bem elaborados, ter cláusulas claras, visando à não darem margem para leituras ambíguas, e precisam ser concebidos de acordo com as particularidades de cada transação”, ressalta Denilson Forato

Para compra e venda, inicialmente é feita uma promessa de compra e venda e é neste documento que devem constar todas as condições do negócio, como o prazo para entrega de certidões necessárias, se há alguma restrição, se será dado mais prazo para ser resolvido o problema, se haverá multa caso não tenha as certidões em ordem. Também deve ter prazo para pagamento ou para o financiamento e prevê multa caso o contrato seja desfeito por problemas de qualquer uma das partes.

Aluguel

No contrato de aluguel residencial, é importante estabelecer a localização, finalidade, se é comercial ou residencial; preço; forma e periodicidade de reajuste; data de vencimento; local de pagamento; estado do imóvel; prazo para locação; tipo de garantia; qualificar se é fiador ou seguro-fiança; a quem compete o pagamento de taxas e impostos; possibilidade ou não de reforma ou mudança no imóvel.

Umas das cláusulas que muitos esquecem é o do uso do imóvel, para fins ilícitos, ex. Pedofilia, uso e venda de drogas, etc.

Para os contratos de aluguel comercial é necessário levar em consideração ainda questões como o prazo e a possibilidade de venda do imóvel. Por isso, no caso de contrato comercial,o cuidado é redobrado.

Se o dono do imóvel resolver vendê-lo, ele pode fazê-lo desde que ofereça primeiro o imóvel ao inquilino. Caso ele não compre pelo mesmo valor da proposta que o proprietário já tem, o locador poderá vender o imóvel sem problemas, salvo se houver cláusula expressa de vigência que o obrigue a respeitar o prazo. Essa cláusula deve estar averbada na matrícula do imóvel e o comprador terá de honrar o contrato de locação.

A obrigação de renovação de contratos comerciais só ocorre se houver cláusula por escrito e prazo determinado de, no mínimo, cinco anos. Sem essa cláusula, mesmo que o inquilino fique dez anos no imóvel, não tem direito à obrigação de renovação. Ação renovatória e processos na Justiça devem ser propostos seis meses antes do vencimento do contrato.

Para locações de temporada a principal diferença em relação ao aluguel residencial é que o contrato pode ser de até três meses e o locador pode receber todo o valor da locação antecipadamente.

Contrato de condomínio

O contrato imobiliário de condomínio a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os serviços contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomínio. É conveniente especificar também as taxas extraordinárias cobradas pela empresa, como despesas de escritório e outras. E se tiver síndico profissional, o contrato é a parte.
Os principais itens que devem ser verificados no contrato são taxa mensal a ser cobrada, 13ª taxa no mês de dezembro, funcionários, conta “pool” ou vinculada, assessoria jurídica, previsão orçamentária, fornecedores, pagamento de contas e multas e seguros.

Cuidados

Como cada caso é um caso, evite efetuar um contrato com modelos padrões adquiridos de imobiliária, pois muitas vezes não constam as cláusulas essenciais para a segurança do vendedor e do comprador.

“Procure um profissional especializado em contratos para orientações, pois ele conhece as disposições legais e é capacitado para auxiliar na elaboração de um contrato perfeito e válido”, aconselha Forato.

Cláusulas obrigatórias

Saiba quais são as cláusulas obrigatórias de um contrato:

Qualificação das partes: no contrato devem constar todos os dados pessoais, tanto do vendedor quanto do comprador. Nome, estado civil, nacionalidade, profissão, CPF, RG e endereço completo da residência.

Descrição do imóvel: recomenda-se que a descrição no contrato seja idêntica à que aparece na matrícula do imóvel no Cartório de Registro, onde constam informações detalhadas do bem e até dos imóveis do entorno.

Valor: além do valor exato da venda, o contrato precisa detalhar as condições de pagamento. Se for parcelado, deve constar a data de vencimento de cada parcela. Também é importante indicar como o vendedor vai receber (se em dinheiro ou por meio de cheque, transferência bancária etc.), para que o pagamento seja feito sempre como acordado e isso fique devidamente registrado.

Documentação: vale também acrescentar uma cláusula que obrigue o vendedor a apresentar todo e qualquer documento que comprove sua idoneidade, além de papéis que atestem que o imóvel está livre e não corre o risco de ser arrolado em ações judiciais, como herança e penhora.

Desocupação: caso o imóvel seja usado e esteja ocupado, é necessário incluir uma cláusula que fixe a data em que proprietário ou inquilinos devem deixá-lo.

Dívidas: o contrato deve deixar claro que qualquer dívida contraída antes da entrega das chaves é de total responsabilidade do vendedor.

Cláusula penal: esta é uma das cláusulas mais importantes do contrato, pois define as obrigações de cada parte caso alguma cláusula seja descumprida. Ela deve estipular também os valores a serem pagos se isso acontecer e, dependendo da situação, pode constar até a devolução do imóvel ou a revogação da compra. Quando se tratar de Contrato de Aluguel, estipula-se multa e quando for de Contrato de Compra e Venda, pode inserir valor pago como sinal, se houver.

O imóvel deve estar livre de ônus. Qualquer débito futuro que seja apurado até a data da venda é de responsabilidade do vendedor, que assume os riscos da evicção de direito (garantia de ressarcimento se houver sentença judicial obrigando a entrega do imóvel a terceiros).

Assinatura: as partes devem assinar o contrato, com no mínimo duas testemunhas identificadas com Rg, Cpf e endereço, rubricando as demais folhas. As partes também devem reconhecer firma, evitando fraude, e ter os efeitos pretendidos para o tipo de contrato firmado.

Fica a dica!