Como despejar um inquilino.

Decidindo fazer o despejo

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   Determine se você tem justa causa para o despejo. A expulsão de um inquilino é algo que deve ser feito em último caso e você deve ter justa causa para tal. Um conflito de personalidade ou simplesmente não gostar do inquilino por outras razões provavelmente não conta como uma justificativa legal para o despejo. No entanto, se seu locatário não paga o aluguel ou está exercendo alguma atividade ilegal no seu imóvel, possivelmente você tem fundamentos jurídicos para expulsá-lo. Informe-se sobre a lei do inquilinato para descobrir se você tem justa causa. As seguintes causas geralmente são justificativas aceitas para o despejo:
   

   • O inquilino não pagou o aluguel.
     
     

     
   • O inquilino violou os termos do aluguel (como ter um cachorro mesmo se os termos explicitamente declaram que animais não são permitidos).
     
     

     
   • O inquilino danificou muito a propriedade.
     
     

     
   • O inquilino está conduzindo alguma atividade ilegal, como venda de drogas na propriedade.
     
     

     
   • Você deseja despejar o inquilino por outras razões e as leis autorizam-no a fazê-lo. O proprietário pode despejar o inquilino com um aviso prévio de 30 a 60 dias por determinadas razões não relacionadas ao seu comportamento. Por exemplo, o proprietário pode precisar despejar o inquilino se houver necessidade de reparações urgentes no imóvel sem a possibilidade de estadia.
     
     

     
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   Veja se consegue conversar com o inquilino antes. Você pode conseguir o resultado que deseja sem ter que recorrer ao despejo. Nessa melhor hipótese, o inquilino pagará o que deve ou ao menos amenizará a situação sem forçá-lo a expedir um aviso prévio de despejo. Você pode ligar para ele ou marcar um encontro em um lugar público para discutir o problema.
   

   • Calma e claramente diga ao inquilino que se ele não corrigir a situação, você terá que tomar providências legais para receber os pagamentos atrasados.
   • Não faça ameaças ou intimide o inquilino. Isso pode gerar problemas legais mais tarde.
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   Conheça a lei do inquilinato. Informe-se sobre a lei do inquilinato no Brasil, que tem abrangência nacional e especifica todas as cláusulas e condições de aluguel para ambas as partes envolvidas. Leia cuidadosamente a seção sobre despejo de inquilinos.
   

   • Outras informações sobre essa lei podem ser conseguidas em um tribunal.
   • Familiarizar-se com a lei do inquilinato vai ajudá-lo a se impor durante um processo que pode ser complicado. É muito importante seguir cada passo corretamente para que o inquilino não acabe no controle da situação.
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   Considere contratar um advogado. Alie-se a um advogado que possa aconselhá-lo em como lidar com os inquilinos, principalmente se você tem mais de uma casa de aluguel. Alguns advogados trabalham para os proprietários por uma taxa fixa ao invés de cobrar o preço todo de uma representação toda vez que se precisa dos serviços deles. Um advogado pode ajudá-lo a garantir que você siga corretamente o processo de despejo e consiga atingir seu objetivo.

Parte2

Dando o aviso prévio de despejo

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   Preencha um aviso prévio de despejo. Utilize um formulário próprio e aceito pelo governo brasileiro  quando for dar entrada em um processo de despejo de inquilino; nunca utilize formulários comuns ou criados por você, já que eles podem não conter a informação exata necessária para despejar legalmente um locatário. Na maioria dos casos, o órgão responsável pelo processo vai providenciar um modelo para algum dos seguintes tipos de aviso prévio de despejo:
   

   • Aviso Prévio: Pagamento de Aluguel ou Abandono de Imóvel: é usado quando o aluguel não foi pago. O locatário tem uma quantidade determinada de dias para pagar o que deve ou se mudar. O não cumprimento de alguma das condições resulta em despejo.
     
     

     
   • Aviso Prévio: Reparo ou Abandono de Imóvel: é usado quando o inquilino viola os termos do aluguel de outra forma, como trazendo outra pessoa não inclusa no contrato para morar no imóvel ou um animal sem permissão. O locatário deve corrigir ("reparar") a situação ou será formalmente despejado.
     
     

     
   • Aviso Prévio: Abandono Incondicional: é usando quando o inquilino é despejado por ter feito violações extremas, como destruir a propriedade ou não pagar o aluguel há meses, mesmo se agora ele pagar o que deve ou tentar reparar a situação. Use esse tipo de aviso quando quiser que o inquilino saia de qualquer forma.
     
     

     
   • Aviso Prévio: 30 a 60 Dias para Desocupação: esse tipo de aviso é usado quando precisar dar fim a um contrato de aluguel renovado mensalmente, mesmo se o inquilino não tiver feito nada errado.
     
     

     
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   Coloque-o na porta da entrada e mande outra cópia pelo correio. Esse é o procedimento mais comum a se seguir, mas a lei brasileira pode exigir outro. Não se esqueça de verificar a informação. Para garantir que o inquilino recebeu o aviso, cole uma cópia na porta de entrada da casa ou apartamento e mande outra através de carta registrada.
   

   • É muito importante seguir o procedimento correto de notificação do locatário sobre o despejo iminente. Se a situação precisar ir para o tribunal, será péssimo se o locatário disser ao juiz que não foi devidamente avisado. Esse argumento é comumente usado contra os proprietários na Justiça. Uma causa praticamente ganha, considerando que o inquilino esteja há 5 meses sem pagar o aluguel, pode ficar bastante complicada se você não seguir rigorosamente as regras desde o começo.
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   Aguarde a resposta do inquilino. Em muitos casos, esse aviso prévio oficial vai fazer com que o inquilino se veja obrigado a pagar o que deve ou sair. Espere até o fim do prazo antes de tomar qualquer outra providência. Se o inquilino não sair, é hora de agir e levar a situação para o tribunal.
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   Não tente despejar o inquilino com as próprias mãos. Nunca ameace o inquilino, nem coloque os pertences da pessoa na rua ou tente expulsá-lo à força. Qualquer uma dessas ações pode causar grandes problemas legais na hora de ir ao tribunal. A partir desse momento, você precisa ser extremamente minucioso com o processo ordenado pela lei. Não importa o quão incomodado esteja, é melhor dançar conforme a música. 

Parte3

Indo ao tribunal

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   Entregue o aviso prévio de despejo no tribunal. Leve uma cópia do aviso e a prova de que enviou outra através de carta registrada para o inquilino para mostrar que o prazo para uma resposta já se esgotou. Você precisará pagar uma taxa para entrar com o pedido de despejo formalmente.  O atendente dará um número de processo e marcará uma audiência no tribunal em uma data determinada.
   

   • Se ainda não consultou um advogado, agora é um bom momento de fazê-lo. Encontre algum que possa ajudá-lo a se preparar para a audiência e finalizar o processo de despejo.
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   Prepare-se para a audiência no tribunal. Antes da audiência, reúna as provas de que tem uma justa causa para despejar o inquilino. Você deve conseguir mostrar sem sombra de dúvidas que o inquilino não pagou o aluguel ou violou os termos do aluguel de alguma outra forma. Aqui estão alguns dos documentos que deve apresentar:
   

   • O contrato de aluguel.
   • E-mails e mensagens de voz trocadas com o inquilino.
   • Cheques sem fundo.
   • Fotos da propriedade danificada ou outros indícios de que o contrato de aluguel foi violado.
   • Uma cópia do aviso prévio de despejo e uma prova de que ele foi recebido (como um recibo do correio).
   • Determine as testemunhas que deseja que estejam presentes na audiência e peça que o tribunal as envie uma intimação.
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   Vá à audiência no tribunal. Seja profissional e honesto e evite ter reações muito raivosas ou emocionais. Se você tem provas de que manteve a sua responsabilidade no contrato e que o inquilino não o fez, a decisão deve estar a seu favor. Converse com seu advogado a respeito de coisas específicas que deve ou não fazer no tribunal para ajudá-lo a conseguir alguma vantagem.
   

   • Prepare-se para mostrar que seguiu corretamente o procedimento formal para a emissão do aviso prévio de despejo, já que muitos inquilinos alegam que não sabiam que precisavam sair ou que não receberam prazo suficiente para tal.
   • Quando o juiz der o veredito, o inquilino terá uma determinada quantidade de tempo para se mudar. Geralmente são dois a três dias.
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   Envolva a polícia se o inquilino não sair mesmo assim. Se o inquilino ainda se recusar a abandonar o imóvel, mesmo depois de ir a uma audiência no tribunal e ser formalmente despejado, espere o término do prazo e volte ao tribunal para pedir auxílio da polícia. Você terá o direito de ir à propriedade com ajuda armada, que removerá o inquilino à força se necessário.
   

   • Novamente, não se esqueça de ler atentamente a lei do inquilinato e segui-la minuciosamente até o fim. Se tentar expulsar o inquilino por conta ou se desfazer dos pertences dele em discordância com a lei, ele pode acabar com uma ação judicial contra você.

Parte4

Exigindo o pagamento do aluguel

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   Vá ao Juizado Especial Cível. Se o dinheiro que o inquilino deve vale um processo para o ressarcimento, leve a causa para o Juizado Especial Cível ao mesmo tempo que o despeja. Confira a lei do inquilinato para confirmar se isso é possível. Se não, vai precisar entrar com um processo separado pelo aluguel atrasado.
   

   • Se o inquilino está desempregado e parece improvável que ele pague logo, reflita se vale a pena o processo. Entrar com um processo de pequena causa pode dar mais trabalho que recompensa, já que você terá que pagar uma taxa e contratar um advogado. Se o locatário só deve alguns milhares de reais, pode ser melhor simplesmente virar a página com o novo inquilino que ocupar a casa.
   • Se o locatário está trabalhando, o juiz pode determinar que seu salário seja retido para pagar a dívida. 
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   Utilize os serviços de uma cobradora privada de dívidas. Algumas empresas de cobrança de dívidas são especializadas na assistência a proprietários que querem receber o aluguel atrasado de inquilinos despejados. Elas vão se encarregar de conseguir o aluguel, assim como notificar as maiores operadoras de crédito do despejo.

Dicas

• É uma boa ideia manter registros escritos e com data de todas as reclamações que fez aos seus inquilinos em relação à propriedade, assim como das providências que tomou para resolver o problema. No caso de reconvenção, esses registros serão úteis no tribunal.

Avisos

• Tentar despejar um inquilino sem seguir o processo adequado e os termos do contrato não só o fará perder a causa, como também poderá gerar uma ação judicial de reconvenção do seu locatário.
• Se seu inquilino recentemente denunciou alguma irregularidade habitacional para o departamento governamental apropriado, ele pode entrar com um processo de reconvenção e alegar que você quer despejá-lo por vingança, o que é ilegal.
• Você precisa ter provas de que todos os formulários e notificações adequadas foram entregues ao inquilino antes do despejo. Isso significa que isso deve ser feito por um policial, que pedirá a assinatura do locatário, ou que você deve mandar através de uma carta registrada.

Fontes -  Lei do Inquilinato - desenhos: WikiH