Em alguns momentos, principalmente, na compra e venda de um terreno, casa ou apartamento, é preciso determinar o seu valor real de acordo com vários pontos e condições. Nesse momento, é preciso realizar um laudo de avaliação de imóvel.
Contudo, esse estudo vai um pouco além de apenas estabelecer quanto determinado bem vale naquele instante. Ele também tem como objetivo verificar seu valor como investimento, entre outros pontos.
Para ajudar você a entender melhor como funciona esse documento, para que ele serve e qual a sua real aplicação e importância, criamos este post. Acompanhe até o final e aproveite a leitura!
O que é o laudo de avaliação de imóveis?
A avaliação imobiliária é um processo de análise geral acerca de uma propriedade, que busca determinar quanto ela realmente vale, independentemente do tipo de imóvel, ou seja, se é casa, sala comercial ou apartamento.
Dentro desse processo, o principal documento, que dá respaldo para o veredicto final, é o laudo de avaliação de imóveis, um instrumento jurídico, criado de acordo com as Normas da ABNT, Diretrizes IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias) e RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Esse instrumento é fundamental em qualquer tipo de operação que envolva o imóvel — não apenas na compra e venda, mas também em processos judiciais, uma vez que concede segurança jurídica.
O trabalho dos profissionais envolvidos no processo consiste em aplicar as técnicas baseadas na NBR 14653, sendo que as avaliações distintas podem chegar a valores diferentes de acordo com interesse comerciais e fatores emocionais.
Quais os critérios utilizados na avaliação?
É preciso ter em mente que os profissionais que realizam a avaliação de imóvel não fazem isso de qualquer maneira e, para que o serviço tenha valor legal, é preciso que utilizem as regras estipuladas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).
Os avaliadores verificam uma série de itens para compor o valor final do imóvel, sendo que entre eles, podemos destacar como principais os seguintes.
Localização
Esse é um dos pontos mais importantes na avaliação. Aqui, são considerados a cidade, bairro e rua em que o imóvel se encontra, pois isso afeta diretamente o seu valor mercadológico.
Acabamento
O estado de conservação da propriedade também é uma variável de grande importância na hora de criar o laudo. Nesse sentido, um bom acabamento pode ser responsável por aumentar o seu valor consideravelmente. Detalhes como esse afetam o preço de compra e venda do imóvel.
Documentação
Um fator de segurança da propriedade é a sua documentação em dia e em ordem, garantia para uma operação financeira possível. Débitos em relação aos impostos, gravames de áreas de preservação, áreas de difícil acesso e outros pontos podem prejudicar o valor geral.
Atividades básicas
O motivo da análise também pode influenciar a sua valorização, uma vez que imóveis de retomada, em que existe ocupação, geram mais gastos, assim como a deterioração ou a existência de dívidas anteriores.
Revestimento
O revestimento das paredes também é levado em conta na avaliação e o vistoriador fica atento quanto à presença de rachaduras ou marcas e umidade, que podem significar vazamentos ou infiltrações.
Pintura
O estado da pintura das áreas internas e externas também demonstra o nível de cuidado de antigos moradores e, definitivamente, é levado em conta na hora da avaliação, com a observação de ondulações, sombreados e falhas.
Fachada
Os componentes da fachada, tais como portões, grades, portas e calçamento, devem estar em um bom estado de conservação para que a avaliação seja mais alta, bem como o funcionamento de portões eletrônicos, por exemplo.
Elétrica e hidráulica
Os componentes elétricos e hidráulicos estão entre as partes mais importantes na avaliação de imóveis, demandando uma inspeção detalhada do profissional. Ele testará os aparelhos e conexões, assim como ralos, descargas, chuveiros e a caixa de energia.
Forros e telhados
Muitos imóveis têm forro de PVC, gesso ou outros materiais do tipo, que devem estar em boas condições para não depreciar o valor da unidade. O mesmo vale para o telhado, que não deve conter vazamentos, danos aparentes nem rachaduras causadas pela umidade.
Vidros
Ter janelas e portas de vidros pode ser uma excelente tendência em termos de decoração, mas o avaliador precisa considerar se elas estão em bom estado, sem a presença de trincas, arranhões ou falta de peças, por exemplo. São itens que demandam muito cuidado na manutenção.
Todos os critérios elencados acima, e que são verificados pelos engenheiros avaliadores, assim como outros pontos que não estão nessa lista e também são avaliados, podem ser encontrados na NBR 14653, da ABNT.
Para que serve o laudo de avaliação de imóvel?
O laudo em si é um documento comprobatório que certifica a expressão monetária de um determinado bem imóvel para uma finalidade específica, data e situação determinadas.
Esse documento pode ser exigido de diferentes maneiras, sendo que é comum que a avaliação seja realizada em casos de processos judiciais nos quais o imóvel esteja diretamente envolvido.
Isso acontece normalmente em ações que envolvem valores de aluguel, renovação ou revisão, cálculo de valores para indenização, venda compulsória ou liquidação forçada por requisito de instituição financeira, entre outras finalidades.
Contudo, o mais comum é a exigência do documento para fins de compra e venda, sendo que ele é obrigatório na maioria dos pedidos de financiamento. Nesses casos, a instituição responsável por regular a concessão do crédito realiza o pedido como garantia para o imóvel cobrir o valor investido se não houver o pagamento da dívida.
No caso de compra e venda direta, no qual não está envolvido um terceiro, o banco, o comprador pode exigir o documento como forma de verificar o real valor do imóvel em relação ao pedido do vendedor.
Quem pode fazer o laudo de avaliação de imóveis?
Os profissionais de corretagem de imóvel com especialização em avaliação de imóveis estão aptos a realizar o estudo para a elaboração do laudo de avaliação de imóvel, porém, nem todos podem deter o conhecimento necessário, já que é preciso conhecer bem o mercado imobiliário da região.
Além disso, existe uma demanda por conhecimento de análise econômica, uma vez que a precificação de imóveis e sua liquidez vão depender do entendimento do profissional acerca do impacto das mudanças da economia.
De posse de toda a documentação da propriedade, o engenheiro ou arquiteto pode passar a analisar o imóvel em si, sua localização, vocação, estado de conservação, padrão de construção, futuro da região e demais pontos de interesse.
Todas as premissas de cálculo realizadas pelo profissional devem ser pautadas pelas técnicas constantes na NBR 14653, sob pena de invalidar todo o trabalho. A empresa ou profissional que emite o laudo de avaliação de imóvel é o principal responsável pelas informações prestadas e veracidade dos dados inseridos no documento.
Por conta disso, para evitar qualquer dor de cabeça, o ideal é buscar por profissionais e empresas gabaritadas no assunto e com presença de mercado, garantindo que o laudo será aceito em qualquer operação realizada com o imóvel.
Quando é necessário fazer a avaliação de imóvel?
Não é difícil perceber que fazer uma avaliação de imóvel pode ser uma etapa necessária em diversos tipos de situação, visto que essa é a maneira mais precisa de estipular o valor real de uma propriedade, levando em consideração as suas características, o momento da economia e o mercado imobiliário do local onde a unidade está inserida.
No laudo de avaliação de imóvel, o profissional responsável colocará todos os detalhes que fizeram com que ele chegasse àquele valor, incluindo desde análises da área externa, a avaliação dos espaços privativos, a pesquisa de casas ou apartamentos similares da região, entre outros pontos importantes como esses.
Esse serviço é imprescindível, por exemplo, quando instituições financeiras ou até mesmo a Justiça necessitam de uma precificação justa e adequada, nas mais diversas ocasiões, como a garantia de empréstimos, hipotecas e muito mais. No entanto, não são apenas pessoas jurídicas que fazem isso.
Quando algum cliente deseja adquirir um imóvel e solicita um financiamento com um banco, a avaliação é crucial para que o credor tenha a certeza de quanto custa aquele terreno, casa ou apartamento, e até se ele está em boas condições de habitabilidade, não tendo vícios ocultos e problemas graves em sua estrutura ou documentação.
Já os juízes, promotores e advogados podem utilizar os Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica para uma imensa gama de circunstâncias, como no caso de heranças, divórcios, renovatórias de locação e outras ações, especialmente, quando houver divergências a respeito de qual é o verdadeiro valor daquele patrimônio.
Qual a importância do laudo de avaliação de imóveis?
O laudo de avaliação de imóvel é fundamental para determinar o seu valor de mercado e sua possível valorização ou desvalorização de acordo com os rumos da economia e sua localização.
Não há como tratar de compra e venda de imóveis sem uma análise imparcial de um profissional especializado no tema, já que ele poderá determinar o real valor presente e futuro da propriedade, dando respaldo aos negócios.
Qual a diferença entre laudo de avaliação e parecer técnico?
Por conta da constante expansão que o mercado imobiliário obteve no Brasil nos últimos anos, sendo acompanhando por segmentos afins, como a construção civil e a decoração de interiores, o número de obras e de novos empreendimentos comerciais aumentou e, com isso, também cresceram os mais diversos problemas atribuídos a esses setores.
Esse cenário reforçou a importância da figura do profissional que está apto a fazer um laudo de avaliação adequado, verificando os padrões de qualidade dos mais variados tipos de propriedade. Diante dessa realidade, ficou ainda mais importante conhecer os termos técnicos que são utilizados pelos engenheiros, arquitetos, peritos e avaliadores.
Um laudo de avaliação nada mais é do que uma peça desenvolvida por um especialista que esteja devidamente habilitado para isso. Nele, o profissional perito descreverá tudo o que foi observado no lugar determinado, concluindo o seu texto de uma maneira avaliativa, empregando valores às coisas e aos direitos.
Já o parecer técnico é um documento no qual um profissional emite a sua opinião técnica, podendo até mesmo fornecer conselhos ou sugestões em consonância com o que foi observado. Ele também utiliza os dados colhidos e analisados, tendo bastante importância, mas sendo um pouco mais subjetivo.
Como identificar uma boa empresa para a avaliação?
Agora que você já aprendeu mais a respeito do laudo de avaliação de imóvel e compreendeu os itens que são considerados na hora da análise e quais são os profissionais habilitados para esse serviço, chegou a hora de descobrir como escolher uma boa imobiliária para ajudá-lo. Veja abaixo algumas dicas!
Confira se a imobiliária tem registro no CRECI
O primeiro passo para qualquer pessoa que deseja contar com os serviços de uma imobiliária é observar se a empresa tem o devido registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Esse é um diferencial indispensável, que traz muito mais segurança para os clientes e ajuda a atestar a seriedade da instituição em questão.
O CRECI é, na verdade, o órgão regional vinculado ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), que é quem supervisiona os serviços prestados por todo mundo que atua nesse ramo. Você pode descobrir isso entrando no site oficial da empresa, que costuma divulgar abertamente o seu número de registro.
Analise o histórico da empresa no mercado
O passo seguinte é analisar o histórico da empresa no mercado, pois os antigos clientes podem ser a melhor fonte de informações a respeito de temas imprescindíveis, como a idoneidade e profissionalismo dos funcionários e da organização como um todo. Cheque, por exemplo, há quando tempo a imobiliária está atuando nesse setor.
Veja se ela tem ou não filiais, e se já está estabelecida no mesmo lugar há muitos anos. Para fazer essa investigação, você pode consultar o site oficial e as mídias sociais da instituição, vendo se ela dispõe de bons canais de comunicação com o público, se realiza atualizações constantes e se produz conteúdos, como artigos.
Analise os imóveis oferecidos na carteira
Cada imobiliária tem uma carteira de imóveis e, geralmente, as que têm boa reputação conseguem captar unidades de alto padrão e com preços elevados, pois sua confiabilidade as credita para esse tipo de negociação. Essa é uma lógica simples, mas pode ajudá-lo a ter mais segurança.
Para isso, vale até mesmo fazer uma visita ao local de funcionamento, pois é uma oportunidade de checar a maneira como os gestores administram o negócio, identificando a qualidade do comando, vendo a estrutura e a forma como você será recepcionado no atendimento presencial.
E vale reforçar mais uma vez: o laudo de avaliação de imóveis é muito importante e, por conta disso, é preciso contar com avaliadores idôneos e especializados em realizar a avaliação de imóveis em diferentes aspectos.
